あかりクラブ

少しの知識であなたに差がつく・女性のためのお金のハッピーリテラシーサイト

【もっと得する住宅の話】私がマンションを推す理由。年収500万円以下は中古マンションで手堅く老後に備えよ!

f:id:hakumaitakana:20170805085235j:plain

 

我が家は新築戸建を購入しました。

でも、中古マンションも完全に視野にいれて探していました。

我が家は土地付き戸建を900万円安く買えたので、たまたま新築戸建です。

 

やはり住宅を買ってみてわかることは

いろいろあります。

 

我が家は安く買い叩いた、結構珍しい例です。

どうやって買い叩いたのか?

その点も踏まえ、なぜ中古マンションが買いなのかと説明します。

 

 

子育て世代も、独身も、買える満額で家を買うのは愚行。

 

不動産のいうとおりに、年収別の買える満額で家を購入する時代はもう終わりました。

どんなに高収入でもそれをしたらアウトです。

なぜ、満額よりもずっと少ない額で家を選ばなければならないのでしょうか?

 

それは年金受給減により、老後の必要金額が増えているからです。

 

ひと昔前はたとえ老後の備えがなくても、生きていける分は年金は受給されていました。

しかし、今は備えないものは途中で首を吊るか、練炭で燃えるかしか方法はありません。

 

よって老後の貯蓄分を確保するために、購入住宅価格は抑えなければならない。

年収別の買える満額で買ってもらい儲かるのは、住宅メーカーと不動産と銀行です。

決して自分が得するワケではありません。

 

決して不動産の話を鵜呑みにしないよう、厳しめに

購入可能価格を見極めてください。

 

中古マンションは固定資産税が安い上に、売主が個人だった場合は、消費税がかからない!

 

中古マンションは毎年の固定資産税が安くなります。

そして売主が個人だった場合、住宅を購入する際の税金がかかりません。

 

つまり税制面でみると、かなりお得なのです!!

新築だと固定資産税もたっぷり取られますし、建物の上物に税金もかかります。

 

国は新築を買ってくれた方が、税金がとれるので

住宅ローン減税で新築を買えと促しています。

 

でも長い目でみたら、中古の方がずっとお得なんですよ。

 

なお、すでにリノベーションしてある時は高確率で不動産が仲介しているので

この場合は消費税がかかります。注意しましょう。

しかし、リノベーションしてある物件が気に入った場合は、わざわざ候補から外さなくて大丈夫です。好きな物件に住んでください。

 

なぜ中古マンションは固定資産税が安いのか?

 

マンションは土地を持てません。

という事は、上物(建物)が古くなればなるほど、資産価値が減ります。

逆に言うと、資産価値が減りやすいから、中古は安く手に入れやすいのです。

 

建物にこだわりがあるならば、中古マンションを買った後

自由にお好みでリノベーションできます。

 

中古マンションのメリットは駅近、好立地

 

結婚している場合、旦那さんや自分の使う最寄駅で家を買いたいと思いますよね。

戸建では手が届かなくても、中古なら駅から徒歩10分以内で手頃な価格の家が手に入ります。

それをちょっとリフォームなどで手直しすれば新築同様の内装になります。

 

駅近なら、賃貸で貸す時もすぐに埋まります。

 

新築マンションの半額で買えるのが中古マンションのいいところ

 中古マンションもたくさん見てきたのですが、

新築時のだいたい半額で買えます。 

 

戸建は土地がある分、ここまでは値下がりしません。

そこも中古マンションのいいところです。 

 

中古マンションは賢く交渉 値下げを狙え!!

個人が売主の場合、売主は早く売りたくてしょうがないですから、

値下げ交渉ができます。

なぜ早く売りたいのかというと、売れるまでは毎月管理費と修繕積立費はかかり続けるからです。

1年マンションが売れなくても、ずっとその分の経費はかかり続けます。

これは個人の売主としては、かなりの負担です。

 

なので、値段交渉は300万くらいはいけるんじゃないでしょうか。

 

新築マンションはこうはいきません。

売値で買うしかありません。

 

不動産の手数料をかからないようにするコツ

両手と片手があります。片手にしましょう。

 

我が家が購入には至らなかった不動産会社で

ふっかけられた仲介手数料は確か162万だった気がします。。。

 

4000万円の物件なら手数料126万

2000万円の物件なら手数料66万

 

と相場が決まっているようですが、

場合によってはもっと高いです。

 

我が家はリビングボイスという不動産会社で仲介してもらったので

仲介手数料はまさかのゼロ円!!

 

100万円以上、節約できたワケです。

 

一件売るとメーカー、建築会社はいくら儲かるの?

 

メーカーは売ると400万円〜500万円ほど利益が出るんだとか。

なので実際の土地と上物価格に400万円〜500万円が上乗せしてあるのです。

 

中古なら、1日住めば価値が500万下がります。

中古ですと、やっと本来の価格で買えるのです。

 

ちなみに、我が家は元の価格よりも500万円下がったところで

しかも仲介手数料の掛からない片手の不動産で買いました。

そして3月の決算期を狙ったので、300万円値下げ交渉しました。

 

なので962万円くらいは安くなってます。

 

コツは売れ残り物件だったこと

駅から遠いこと

3月の決算期を狙ってたことです(売れ残り物件は資産として計上され税金が掛かるので、メーカーとしては早く売りたくてしょうがない)

 

中古マンションでも耐用年数は100年

戸建の場合、50年ほど住むと建て替えをしなくてはいけなくなります。

なぜなら、木材でできているから。

 

30代が築30年の中古マンションを買ってちょっとリノベーションしたとしますね。

築30年ならあと70年は住める。100歳まで住めます。

 

だから中古の戸建はオススメできません。同じ築30年でも木造はボロボロです。

そして中古戸建で途中で手放す人は、お金に余裕がなくて手放すわけですから、

当然10年毎の外壁メンテナンスも怠っている場合が多いのです。

 

木とコンクリートでは耐用年数は違います。

 

また、戸建の中古は土地付きなので

大きく値下がることはあまりありません。

 

一方、マンションは土地を持たないので

1回人が住めばどっと価格が下がります。

 

中古を選ぶなら、マンションが鉄則です。

 

中古マンション、選ぶべき金利は?

 

変動がいいでしょう。圧倒的多数の人が、変動金利を選んでいます。

その割合、なんと9割。

 

そして中古マンションにしたら、価格は結構抑えられたはず。

借り入れ額が少ないのなら、変動でも大丈夫。

そして変動なら、繰上げ返済しなくてもそのままの方がお得です。

 

私は住信SBIネットバンクの変動0.444パーセントを推します!

不動産会社に聞いたところ、しばらくは超低金利合戦でどの銀行も変動金利を下げることに命をかけているそうです。

 

借り入れ先銀行は地方銀行メガバンク

答えは絶対絶対、ネットバンクで借りなきゃ損!!

 

保証料とは本来払わなくていいもの 。住宅を担保にしているくせに、銀行がちゃっかり私たちから徴収するものに保証料があります。

これがバカ高い!!

2500万円借り入れで、返済期間35年 保証料率0.2パーセントだと667,500円。

うちは3000万円の借り入れでしたので、もっともっとかかってる!!

 

ネットバンクはなんと保証料無料が当たり前!!

 

ちくしょー!!メガバンクめ!!

 

 

我が家は情弱でしたので、メガバンクで固定金利にしてしまったのですよ。

トホホ。。。。

 

知っていたら、住信SBIネットバンクで変動選んでましたし、

保証料も抑えられました!!70万ほどは余裕で浮きましたね!!

 

これを読んでくれ他人は、同じ轍を踏まないように!!

 

 

中古マンションに興味が出てきたら

 

中古マンションに興味が出てきたら、

まずは情報収集をするのを勧めます。

 

どんな風にリノベーションしようかな?おしゃれに快適に住みたいなという人は

こちらのサイトを覗いてみると、いろいろイメージしやすいです!

 

中古マンションの概念が変わりますよ!

↓↓

ひかリノベ